民泊の売上は稼働率だけで決まらない｜ADRも見るべき理由

稼働率が高くても売上が高いとは限らない

稼働率とは、販売できる日数のうち、実際に予約された割合を見る指標です。

空室が少ないほど稼働率は高くなりますが、宿泊料金を大幅に下げて満室にした場合、売上や利益が期待したほど伸びないことがあります。

そのため、「90％埋まったから成功」と判断するのではなく、どのくらいの料金で販売できたのかも同時に確認する必要があります。

ADRで平均的な販売単価を確認する

ADRとは「Average Daily Rate」の略で、販売した客室の平均単価を確認するための指標です。

例えば、同じ80％の稼働率でも、平均1万円で販売している物件と平均2万円で販売している物件では、売上に大きな差が生まれます。

前月や前年同月と比較してADRがどのように変化しているかを見ることで、値下げに頼りすぎていないかを確認しやすくなります。

「満室にすること」を目的にしない

空室があると、「料金を下げてでも埋めたい」と考えることがあります。

しかし、早い段階から料金を下げすぎると、本来もっと高い料金でも予約された可能性がある日まで安く販売してしまいます。

特に週末、連休、イベント開催日、観光需要が高まる時期などは、予約の入り方を確認しながら料金を調整することが重要です。

目標は満室にすることではなく、適切な価格で予約を獲得し、最終的な収益を高めることです。

稼働率とADRをセットで比較する

民泊の販売状況を振り返る際は、稼働率とADRをセットで記録してみましょう。

「稼働率は上がったがADRは大きく下がった」「稼働率は少し下がったがADRが上がり、売上は伸びた」など、稼働率だけでは見えなかった変化が分かるようになります。

さらに清掃費、OTA手数料、リネン費、水道光熱費などの経費も確認すれば、売上ではなく実際の利益から運営状況を判断できます。

まとめ

民泊運営では、稼働率の高さだけを追いかけると、必要以上の値下げによって収益性を下げてしまう可能性があります。稼働率とADRを一緒に確認し、さらに運営コストまで含めて分析することで、物件の本当の収益状況が見えやすくなります。

「何日埋まったか」だけではなく、「いくらで売れ、最終的にいくら残ったか」を見ることが、収益性の高い民泊運営につながります。

民泊の料金設定やADR・稼働率の分析、OTA運用、収益改善についてお困りの際は、株式会社エムズビーまでお気軽にご相談ください。